부동산 시세 정책 규제 전망

부동산 시세, 정책, 규제 전망

부동산 시세, 정책, 규제 전망

오늘은 부동산 시세, 대책, 정책, 규제 등 부동산 전망에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 부동산을 즉 집을

과연 사야 될까 말아야 될까 아마 저 같은 무주택자 분들이라면 하고 계시는 고민인 것 같습니다. 최근 몇 년

간 주위를 둘러보면 부동산 사서 돈 번 사람이 참 많더라구요. 지금이라도 부동산을 살려고 알아보니 살펴봐야

할 것들이 정말 많습니다.

 

부동산 시세, 정책, 규제 전망 - 집값 상승률

화폐가치가 하락해서 물가가 전반적으로 오르느 현상은 사실 부동산에만 있는 것은 아닙니다. 예전에는 300원

이던 버스비도 1000원을 훌쩍 넘겼죠. 부동산 시세도 당연히 오르는게 인지상정이겠죠. 문제는 부동산 집값 

시세가 천원, 이천원 하는게 아니라는 것입니다. 지난 17년간의 부동산 집값 시세를 보니까 약간의 등락은 

있었지만 긴 시간동안 꾸준히 올랐습니다. 그 중에서도 서울 부동산 집값 시세는 2013년부터 압도적인 

상승률을 기록했는데요. 2017년과 2018년에는 두 자릿수 상승률을 기록하기도 했을 정도입니다. 

 

부동산 시세, 정책, 규제 전망

부동산 시세, 정책, 규제 전망 - 대출

평범한 직장인들 기준으로 일 년에 많이 모아봐야 몇 천 만원이고 1억 모으기도 몇 년이 걸리는데 아파트 한

채로 1년에 1억 씩 버는 셈이 된다면 누구나 부동산 투자를 솔깃하게 들리겠죠. 사정이 이렇다 보니 너도나도

부동산으로 몰릴 수 밖에 없었습니다. 아시다시피 부동산 시세는 기본이 억대인데 그러다보니 대출을 받아야

해서 은행이랑 집을 같이산다는 우스개 소리도 있을 정도입니다.

 

부동산 시세, 정책, 규제 전망 - 갭투자

오로지 시세차익을 보기 위해서 부동산 주택의 매매 가격과 전세금 차액이 적은 집을 전세를 끼고 사는 갭투자도

인기를 끌었습니다. 예를 들면 집을 사는데 5억이 들고 전세가 3억 5천만원인 집을 전세를 끼고 사면 1억 5천만원

만 주고 살 수 있는거죠. 그리고 전세 계약이 끝나면 전세금을 올려도 되고 매매 가격이 오른다는 가정하에 팔아서 

차익을 챙기면 되다보니 집을 사고 주택담보대출을 받아 주택을 구입하는 사례가 크게 늘었습니다. 가계대출은

2003년부터 2019년까지 3~4배 가까이 늘었고 증가율이 꺾였다고는 하지만 그 대출의 대부분을 차지하는 것은

여전히 주택담보대출입니다. 

 

부동산 시세, 정책, 규제 전망 - 호황기

물론 부동산 시세가 떨어질 경우 세입자의 전세금을 돌려주지 못하거나 대출금을 갚지 못하는 불상사가 생길 

수도 있었지만 서울을 중심으로 부동산 호황기가 워낙 오래 지속되자 서울 부동산 집값은 더 오르기 전에

잡자라는 심리에 부동산 시세가 오르고 또 올랐습니다. 2014년 이후 서울, 수도권과 지방의 부동산 집값 격차는

금융위기 때보다 더 벌어지고 있다는 통계도 있습니다. 지방의 부동산 집값은 전반적으로 전부 하락 국면을 

겪으면서 한국건설산업연구원은 서울을 벗어나면 시장의 온기가 빠르게 식고 있다고 평가하기도 했습니다.

 

부동산 시세, 정책, 규제 전망

부동산 시세, 정책, 규제 전망 - 투자

앞에서 집은 은행이랑 같이 사는거다라고 얘기를 했는데 누가 현금으로 집을 사겠어요. 그러다 보니까 금리에

영향을 무시할 수 없습니다. 집값이 상승 흐름을 탄데에는 역대 최저금리도 한 몫 단단히 했는데요. 갚을 이자가

줄어드는 효과를 주다보니 한결 수월하게 집을 살 수 있었던 환경이었습니다. 물론 금리가 낮은 이유가 불황이기

때문이긴 하지만 경기를 역행하는 부동산 시세 탓에 저금리는 부동산 투자에 호재로 작용을 했습니다.

또 하나는 저금리의 부동산만큼 막대한 투자를 안겨준 투자수단이 없다보니 유동자금이 부동산으로 몰리게 됬죠.

실제 시중에 풀린 돈이 이를 증명하는데 2020년 4월 통화량이 3018조 6000억원으로 2019년 4월과 비교해서 

9.1%가 증가했다고 합니다. 아직도 갈길을 잃은 유동자금들이 시중에 빠르게 풀리고 있다는 의미라고 볼 수 있죠.

 

부동산 시세, 정책, 규제 전망 - 중요도

부동산에서 중요한것이 또 부동산 정책인데 국가 입장에서는 관리를 안할 수 없는 영역이 바로 부동산인데요.

부동산 집값 시세가 너무 급격히 오르면 빚을 내 집을 사려는 수요가 늘면서 가계 부채가 크게 늘어 문제가 될

수 있습니다. 집값이 또 너무 내리면 빚을 낸 가계가 흔들리면서 소비가 위축될 수 밖에 없는데다가 돈을 빌려준

은행도 부실대출이 늘어나 힘들기 때문에 적정 수준을 유지시켜야 하는 숙명을 갖고 있죠. 2008년 미국발 글로벌

금융위기도 결국 과도한 주택담보대출이 집값 하락으로 파산하면서 생긴 일인만큼 중요도가 아주 높습니다.

더군다나 우리나라는 가계의 자산 대부분이 비금융자산, 즉 부동산일 정도로 국민의 부가 부동산에 쏠려 있다보니

부동산의 중요도가 엄청나게 큰 상황입니다. 

 

부동산 시세, 정책, 규제 전망

부동산 시세, 정책, 규제 전망 - 역대 정부 

그러다보니 역대 정부들은 각각 나름의 부동산 정책을 펼쳐 왔습니다. 1986년부터 1990년까지 4년간 58%의 

누적 상승률을 기록했던 전국 주택가격을 잠재우기 위해 노태우 정부는 200만 호 주택건설계획 같은 주택공급

확대정책을 펼쳤습니다. 김영삼 정권 들어 안정적인 하락세를 이어가던 집값이 1990년대 후반 IMF 구제금융을 

받을 정도의 외환위기로 하락하고 건설사들의 연쇄 부도까지 겪습니다. 이 때 부동산 불패신화가 꺾이면서

부동산 집값 시세가 폭락을 했습니다. 김대중 정부는 IMF 침체를 극복해야 했기 때문에 부동산 활성화 정책을 

펼쳤고 이 때는 양도세도 깎아주고 분양권 전매제도, 선분양제도 같이 지금과는 반대로 파격적인 부동산 정책을

펼쳤습니다. 이렇게 IMF를 성공적으로 극복을 하면서 2000년 이후 다시 부동산 시세가 급등세로 반전합니다.

2003년 노무현 대통령이 부동산 규제를 할 수 밖에 없었던 이유가 됩니다. 이 때 DTI와 LTV가 도입돼 수요 억제

정책이 나왔고 행정수도 만들어서 지방으로 인구를 분산하고 거래 투명화 정책도 펼쳤습니다. 그러다 찾아온 

2008년 미국 리먼 브라더스가 금융위기로 위기가 본격화된 2008년 9월부터 2014년 말까지 서울 아파트값이 

10% 넘게 떨어지고 이 때 이명박 정부도 투기과열지구를 해제하고 다주택자 양도세 중과제도도 폐지하는 등 

부동산 규제 완화 정책을 펼쳤습니다. 2013년 뒤이어 등장한 박근혜 정부도 대출받아 집을 사는 것을 장려했습니다.

주택담보대출 완화, 양도세 면제 등의 부동산 활성화 정책을 펼쳤죠. 하지만 문재인 정부에 들어서면서 다른

정부와는 다르게 부동산 집값을 잡겠다고 하고 있는데요. 문재인 정부는 부동산 정책이 경기 조절 수단이 아니다

라면서 서민 주거 안정 그리고 실수요자 보호를 우선으로 삼겠다고 하면서 크게 금융규제 강화와 공공주택 공급

정책을 펼치면서 나온 부동산 정책만 무려 21개입니다.

 

부동산 시세, 정책, 규제 전망 - 규제정책 및 공급계획

먼저 금융 규제 쪽의 중요한 것만 꼽아보면 2017년 8월 2일 집권하자마자 과열 지역의 투기수요를막겠다며 

서울 전역을 투기과열지구로 지정을 하고 강남, 서초, 송파 등 11개 구를 투기지역으로 지정했습니다. 이 때  

2주택, 3주택자의 양도소득세를 올리는 결단도 내렸구요. 하지만 부동산 집값은 그래도 올랐습니다. 2018년

9월 13일 내 놓은 부동산 대책에서는 아예 종합부동산세를 올렸습니다. 주택이 있는 사람이 규제지역에 집을

또 사면 주택담보대출도 금지를 해버렸습니다. 한마디로 갭 투자하지말라는 것이죠. 그래도 강남 재건축 단지

위주로 부동산 집값 시세는 오르고 있었습니다. 2019년 8월 12일에는 강남 재건축 지역 중심으로 부동산 집값

상승 우려가 커졌다라면서 분양가격을 적정한 수준으로 유지하라는걸 골자로 한 민간택지 분양가 상한제를

발표했는데 그래도 오르니까 2019년 10월 분양가 상한제 보안 방안을 발표 했습니다. 2019년 12월에는 투기지역

투기과열지구의 9억이 넘는 아파트를 구입할 때의 주택담보대출 LTV 한도를 더 낮추고 15억 넘는 아파트의 

주택담보대출은 아예 금지해버렸습니다. 2020년 들어서는 2월 20일에 집값이 폭등한 수원 등 5곳을 추가로 

조정 대상 지역으로 지정하고 대출 전매 규제를 강화했습니다. 6월 17일에 나온 21번째 마지막 대책에서는 

투기과열지구를 확대하고 수도권 대부분 지역을 조정 대상 지역으로 묶어 버렸습니다. 투기과열지구나 조정

대상지역에서 3억 넘는 집을 사면 돈이 어디서 났는지 자금 조달 계획서를 내야하고 주택담보대출을 받는 경우

무조건 6개월 내에 그 집으로 이사를 가야 합니다. 전세대출을 받은 후 투기지역이나 투기과열지구 안에 3억원

초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출을 즉시 회수 한다고 합니다. 정리해보면 정말 들어가서 살 집만 사고 

갭 투자를 하지 말라는 부동산 정책들이죠. 공급을 늘리는 부동산 정책도 꾸준히 펼쳐왔는데요. 2017년 11월 

주거복지 로드맵으로 청년주택, 신혼희망타운을 짓고 2019년 4월엔 또 공적임대주택 공급을 골자로 한 

주거종합계획을 냈습니다. 그리고 수도권에 주택시장 안정을 위해 무려 30만 호의 집을 공급하겠다는 계획을

추진중입니다.

 

부동산 시세, 정책, 규제 전망

부동산 시세, 정책, 규제 전망 - 부작용

정부의 부동산 정책이라는게 낸다고 바로 시장에 적용되는게 아니다 보니 부작용도 만만치 않았는데요. 

일각에서는 오르는 지역만 잡는 일명 핀셋 규제로 규제 안 하는 지역이 오르는 풍선효과만 낳았다는 의견이

나옵니다. 정부의 21번째 대책도 2019년 12월 규제 지역의 9억 이상 아파트 대출 규제로 규제가 느슨한 

수도권의 중저가 아파트에 갭투자 수요가 몰리는 풍선효과 때문에 나온 상황입니다. 또한 전세시장도 문제

입니다. 웬만하면 9억이 넘는 서울 부동산 집을 거래하기가 힘들어지다보니 매매 수요는 위축 되었고 정부가

집을 짓고 있다곤 하지만 신규 입주 물량은 당장은 없고 그러다보니 집 없는 서민들은 결국 대출을 받아서 

전세를 살아야 하는데 전월세가는 점점 높아지고 있습니다. 2017년 말 2018년 초 부동산 집값 시세가 한창

오르던 때도 하락하던 전세가가 최근 상승흐름을 타고 있는것이죠. 전세대출을 받아 조금 저렴한 집 전세를

살면서 다른 집을 전세끼고 산 뒤에 자금이 생기면 진짜 내집으로 들어가서 사는 방식의 내집마련은 이제

불가능해졌습니다. 오히려 현금으로 집을 사는 사람들은 6개월 내 전입 의무도 없고 전세도 현금으로 들어가면

그만이니 서민들의 피해만 클 거라는 주장도 나오고 있습니다.

 

부동산 시세, 정책, 규제 전망 - 계약갱신권

상황이 이렇다보니 전세 사는 사람들을 위해서 더불어 민주당 박주민 의원이 계약갱신권 즉 집주인에게 계약

갱신을 요구할 수 있는 권리를 강화하겠다는 법안을 골자로 한 주택임대차보호법 개정안을 발의했는데요. 

지금 법이 전세기간 2년만 보장하고 재계약 때 집주인이 나가라면 나가야 한다는 걸 개정해서 정당한 사유가

없으면 계약 연장을 횟수 제한 없이 할 수 있다는 내용을 담았습니다. 집주인 입장에선 2년이 아닌 그 이상의

전세 가격을 염두에 둬야 하다보니 이것 역시 전세가만 높이는 부작용을 낳을 가능성이 크다는 지적입니다.

 

부동산 시세, 정책, 규제 전망 - 전문가입장

현 부동산을 보면 금리는 낮고 규제는 어느때 보다 강하고 시장의 상반되는 요인들이 너무 많은 상황인데요.

그렇다면 앞으로 부동산 집값 시세는 어떻게 될까요 ? 전문가들의 의견을 찾아봤는데 장기적으로 주택담보대출이

금리가 낮을 때 증가하는 경향이 있고 주택담보대출 증가율이 결국 아파트 실거래가 상승과 대체로 방향성이

유사한데다 앞으로 금리도 쉽게 오를 가능성이 없어서 상승의 보탬이 될 요인이라고 보는 의견이 있습니다.

실물경기와 부동산 시장의 괴리는 지속적으로 확대될거라면서 자산 버블 가능성이 높아지고 있다고 보는 의견도

있었고 유동성의 힘이 역대 최대가 되면서 감염병 사태 이후 오히려 주거용 부동산의 선호가 높아질 거란 의견도

있었습니다.

 

부동산 시세, 정책, 규제 전망

부동산 시세, 정책, 규제 전망 - 총정리

부동산 시장이 어려운 건 어 느 하나의 요인도 양날의 검이 될 수 있다는게 아닐까 싶습니다. 금리만 봐도 실물

경기가 그만큼 좋지 않은데 부동산 집값을 맞출 수 있는 사람은 아무도 없겠지만 결국 부동산 시장을 내다보기

위해서는 그냥 단지 부동산 정책 이런것만 봐서는 안되고 전반적인 경기에 사이클 부터 금리, 정책까지 다양한

가능성을 열어두고 꼼꼼히 살펴봐야 할 것 같다는 생각을 하게 되었습니다.