미국 금리 인하에 따른 집값 하락? 집값 폭락?

안녕하세요.

어제 새벽 미국이 기준금리 인하를 하면서 과연 우리나라도 기준금리 인하를 할 것인지,

그리고 그렇게 되면 은행 이자가 낮기 때문에 주식이나 부동산 등 실물 자산을 매입해야 할까요?

금리가 떨어지니 수익률이 낮은 은행보다 수익률이 높다고 알려진 주식이나 부동산을 사야 할 것 같지만 

실상 경제위기 때 가장 큰 피해를 보는 것이 주식이나 부동산 이죠.

그럼에도 이런 현실을 인정하지 않고 집값이 하락을 바라는 건 무주택자들 뿐 이라고 투기꾼들이 매번 비난하지만 

투기의 목적 없이 시세차익의 목적 없이 실거주 목적으로 한 채만 보유하고 있는 사람들은 

실질적으로 보유세 증가나 인근 물가상승 및 자영업 폐업 등을 거주 여건이 나빠지는것은 

물론 자식들이 집을 구하는 데도 에로 사항이 많아 집값에 거품이 끼는 것을 원치 않죠.

오르는 것이 진리다?

즉 투기꾼 본인들의 이익을 위해 자신의 이익에 반하는 의견을 내는 사람들은 그럴 것이다라고 

아니 무조건 자기들이 잘났고 옳으며 반대되는 의견을 말하는 사람들은 못났고 지식도 능력도 없을 것이라며 

애써 자위 하지만 실상은 그 반대인 것이 현실임에도 끝까지 인정하지 않는 추한 모습을 보이고 있습니다.

그리고 경제위기가 오면 올수록 이들은 위험은 커져만 가기에 지금이라도 빨리 팔기 위해 그마저도 비싸게 팔기 위해 

남들을 무시하고 감정을 자극해서라도 팔고 빠져나가려는 사기꾼 같은 짓을 하는 것일 뿐이죠.

특히 우리나라의 부동산에는 경제위기가오면 거품이 쌓인 만큼 더욱 심각한 침체에 빠지기 때문에 훨씬 더 위험한데요.

그래서 오늘은 경제위기가 오면 부동산이 왜 폭락하는지에 대해 알아보는 시간을 갖겠습니다.

리먼 당시의 상황을 살펴보며 그 때와 비교를 해 볼텐데요.

서프프라임 당시 세계

우선 경기침체로 인해 무역 및 매출 까지 떨어지면서 세계적인 인원 감축이 심각해지는 상황을 맞이하게 되는데요.

폐업한 리먼브라더스 은행이나 인수된 메릴린치를 비롯해 금융산업에서만 65,400여 명이 일자리를 잃었으며

컴퓨터 회사 휴렛패커드나 자동차 회사인 크라이슬러 등 금융업 외에도 여러 가지 기타 산업에서도 전반적인 

인원 감축이 일어났죠.

미국 뿐만이 아니라 독일의 코메르츠방크, 도이체방크 등 이나 

스위스에 크레디 그룹 등 세계적으로도 여파는 확실히 퍼져나가고 있었고요.

서프프라임 당시 한국

하나대투증권은 50이 넘은 부장급 중견 간부들 150여명으로부터 희망퇴직 신청서를 받았고 

미래에셋 수익성이 낮은 20개의 지점을 폐쇄 합니다.

 sc 제일 은행 역시 희망 퇴직을 받기도 했죠.

특히 해고가 쉬운 임시직, 비정규직 위주로 인원감축을 했는데요.

한달만에 임시 근로자는 19만 3천 명, 일용직 근로자는 11만 9천명이 감소 되는데 

임시직 에서만 30만명이 넘는 인원 감축이 이루어 졌지요.

인원 감축 뿐만이 아니라 채용에서도 큰 문제가 생기는데요.

2008년 10월 기사를 보면 중소기업 중 31.1%가 채용을 취소하거나 축소 고려하게 되었고 이보다 더 많은

32.7% 는 인력 구조조정을 고려한다고 했습니다.

이렇게 고용 시장이 얼어붙으면서 취업자 증가 수는 3년 8개월 만에 10만 명 이하로 떨어졌으며 

실업율은 유지 되었으나 이 역시 구직활동을 포기한 비경제활동 인구가 증가 하면서 나타난 현상이었습니다.

고용시장 뿐일까요? 자영업 역시 마찬가지입니다.

자영업자의 62% 가 최저생계비도 안되는 수익을 올리면서 imf 때보다 더욱 힘들다고 할 정도였으며 

많은 식당들이 비싼 임대료만 내면서 폐업이 줄을 이었지만 결국 먹고 살 방안이 없어 다시 집을 담보로 대출을

받아 규모를 줄여 다시 식당을 차리는 등 악순환이 반복되게 됩니다.

이렇게 자영업 폐업이 줄을 이으며 2008년 상반기 자영업자 수는 2003년 이후 처음으로 600만명 이하가 될 정도였으니까요.

이마저도 폐업할 자금이 없어 이어지는 적자 들을 계속 뒤집어 쓰거나 아니면 일용직을 뛰면서 메꾸는 사람들이 많았죠.

그럼에도 폐업이 급격히 늘지 않았던 것은 가게가 나가지 않아 폐업보다 휴업이 급증했기 때문이고 또 앞에서 말했듯 

고용이 감축되니 자영업 경험이 없는 사람들이 이미 먹고살기 위해 자영업의 뛰어들면서 다시 금방 폐업했습니다.

이렇게 소비가 위축되면서 생기는 내수붕괴는 물론 생계형 범죄 까지 급증하는 사회가 되버리고 말았습니다.

그럼 오늘의 주제인 부동산으로 가봤을 때 이런 경제 대공황이 오기 전에는 항상 거품이 쌓이는 자산이 동반되는 

모습을 알 수 있는데요.

이렇게 자산의 거품이 쌓이게 되면 무리해서라도 대출 받아서 그 자산을 매입하는 사람들이 생겨나기 시작합니다.

왜냐면 1금융에서 저금리로 빌리는 것은 물론 2~3금융 으로 넘어가 이자를 5%씩 내더라도 그 이상이 오른다는 

기대가 생기기 때문 이죠.

계산하면 수익낼 수 있다?

본인이 이율 계산을 잘해서 수익을 낼 수 있다는 생각으로 재테크를 잘 하고 있다고 생각하겠지만 

실제 수익을 내는 사람들은 소수 뿐입니다.

빚까지 내서 무리하게 들어가는 사람들은 거품이 어느정도 쌓이고 난 뒤에 들어가는 경우가 많으며 

대부분은 오르는 동안 계속 욕심만 부리다가 매도 타이밍을 놓치는 경우가 허다하기 때문 이죠.

결국 유지비는 유지비 대로 내고 거품 가격을 샀다가 거품이 빠진 가격으로 팔면서 자산의 대부분을 

날려 먹는 경우가 많습니다.

특히 이 경제 위기를 맞으면서 기존의 보장되고 있던 근로소득 마저 실직이나 매출감소 등으로 떨어지게 

되니 본인이 계획했던 것과는 다르게 그 자산을 계속 유지할 수가 없어집니다.

그러다 버티지 못하고 결국 급매로 내놓거나 끝까지 버티다 결국 파산하여 경매로 나오게 되는데는 

하락세가 시작되면 가격에 급격히 떨어진 매물들이 순식간에 쏟아져 나오는 현상이 나타날 수 밖에 없으니까요.

예를 들어 1929년에는 주식시장의 비정상적인 거품이 쌓였던 미국은 경제 대공황이 오자 시가총액의 88.8% 가 떨어졌고 

부동산의 비정상적인 거품이 쌓였던 리먼브라더스 시기에는 미국의 케이스쉴러 주택가격 지수가 161.64에서 139.26으로 

14% 가량 떨어졌죠.

부동산의 경우 거래량에 따라 지수가 작용하기 때문에 하락세 때는 하락폭이 적게 보이지만

실질적으로 피닉스의 경우 고점 대비 48.5% 하락했으며 라스베가스, 마이애미, 샌프란시스코, 샌디에이고 등은

고점 대비 40% 이상 하락했습니다.

당시의 우리나라 역시 입지가 좋다고 하는 버블세븐이 1년만의 평균 9.2% 떨어졌으며 이는 앞에서 말할 때 

지수의 하락세 이니 실제 하락세는 더욱 크죠.

강남 개포주공 5단지, 송파 잠실 주공 5단지 등 는 한 주만에 1억 안팎이 떨어지며 10%에 가까운 하락률을 보였고 

강남 4구의 재건축 시가총액은 4조 가까이 떨어졌죠.

거품 붕괴 위험성

지금은 그 때보다 상황이 좋을까요?

당시에 리먼브라더스 사태보다 안 좋으면 안 좋았지 절대 좋지 않은 상황입니다.

당시에는 세계 경제성장률이 4.1% 에서 4% 로 0.1% 포인트 하향 조정 했고 

다음 해 세계 경제 성장률 역시 3.9% 에서 3.7% 로 0.2% 포인트 하향 조정한 반면에

올해는 OECD에서 세계의 경제성장률 전망치를 2.9% 에서 2.4% 로 무려 0.5% 포인트나 하향조정 했죠.

게다가 리먼 때는 중소기업 위주의 감원이 심각했다면 이번에는 대기업도 여파가 미치는 모습을 보이고 있는데요.

두산중공업의 경우 2천 600여 명 규모의 명예퇴직을 받고 있고 

에스오일 역시 명예퇴직 추진을 계획하고 있죠.

lg u+도 노조와 협의해 희망퇴직을 준비 중이고요 아시아나항공은 모든 임원이 사표를 제출하고 있으며 

저비용항공사들은 전직원 대상 무급휴가 및 단축 근로를 시행 중일 정도로 한국 업계는 여파를 더욱 심각하게 

맞고 있죠.

롯데 역시 200여 개의 오프라인 정포를 정리 하며 대규모 비정규직의 인원 감축이 예상 되고요.

자영업 역시 폐업이 줄을 잇고 있는데요.

작년 기준 자영업 폐업자 수는 100만명에 달하는 상황이며 작년 동기 대비 상가공실률은 중대형 상가는 11.7% 

소규모 상가 는 6.2% 가 늘었죠.

이들에게 임대료를 받아 수익을 올리는 건물주에게도 손해가 확산되며 소규모 상가 0.73% 집합 상가 0.63%

중 대형 상가는 0.47% 에 임대가격지수 하락폭을 보이고 있고요.

고용인 없는 자영업자 수도 2001년 이후 최대 수치인 8만 1300여 명이 늘어났으며 이는 아르바이트 해고가 늘어나 

새로운 자리를 구하기도 힘들어 진다는 뜻이죠.

즉 여러 가지 지표를 봤을 때 지금의 경기 상황은 리먼브라더스 때보다 훨씬 더 심각해지고 있다는 소리입니다.

경기가 침체되면서 침체 될수록 사람들의 생활 유지가 점점 더 힘들어 지면서 무리해서 갭 투기를 이어갔던 다주택자들이나 

집을 산 30대 수요들의 주택이 급매 또는 경공매로 쏟아져 나올 가능성이 점점 더 늘어 진다는 뜻입니다.

결론을 말씀드리겠습니다.

지금 경제위기는 코앞에 다가왔습니다.

그럼에도 아직도 이를 인정하지 않으며 그래도 부동산은 오른다는 사람들이 남아 있을 뿐이죠.

오늘 다시 다우존스 지수가 올랐으니 경제에 문제가 없다고 하는 사람들도 있는데 이것은 

경제적 문제가 해결된 것이 아니라 정치적인 기대감으로 인해 올랐을 뿐 아직 바이든이 당선된 것도 아니고 추 후 

당선 되서 정책을 펼치더라도 그 때까지는 꽤 오랜 시간이 걸리기 때문에 지금 당장의 경제위기가 해결된 것이 아니기에 

조금의 변수로도 금방 다시 하락세로 갈아탈 수도 있고요.

특히 이 경제위기로 인해 생계를 이어나가기 위해 주택까지 담보로 잡고 가게를 운영하는 자영업자들 

그런 일까지 일어나기를 바라지는 않지만 장사가 잘 되지 않았을 시에는 집을 매각하여 생계 자금을 마련 할 가능성도

무시할 수 없는 상황입니다.

작년 기준 개인파산 신청자 수는 전년대비 5.16% 나 증가하면서 경공매로 물건들이 나올 가능성이 점점 더

높아지고 있으며 올해는 고용 부진, 실직, 자영업 매출 감소 등으로 이는 더욱 가속화될 것으로 보이고요.

그럼에도 나는 무리해서 사지 않았으니 내 집은 괜찮다?

아니면 무리해서 산 사람들이 거의 없다?

예전부터 성행하던 다주택 갭 투기의 상황을 보면 남는 금액 마다 갭 투기의 무리하게 쏟아 부었던

사람이 실패하고 파산하고 있으며 고가주택 갭투기 매입 역시 근저당까지 껴서 무리하게 진행하다 강제경매를 

당한 건수가 작년들어 2배 이상 늘었습니다.

여기에 거래량까지 급감한 상황에서 아직도 본인은 더 이익을 보거나 아니면 전 최소 지금의 가격을 유지해서 

매도 할 수 있을 것이라고 생각하시나요?

이제 부동산으로 불로 소득을 취하는 시기는 지나 이미 한계에 다가가고 경제 위기 역시 점점 더 심각해지고 있는

상황입니다.

이제 앞으로 남은 것은 이 거품이 빠지는 일 뿐이며 그 동안 심각한 폭등, 새로운 거품이 쌓였던 만큼 

그 거품이 빠지는 것은 폭락으로 다가올 것입니다.

그러니 다시 한 번 강조하지만 실거주를 구하시는 분들은 저들의 꾀임에 넘어가게 되면 파산하거나

평생을 하우스 푸어로 살게 되면서 후회만 남을 수 있으니 절대 그런 일은 하지 않으시기를 바랍니다.